Situation au 11 novembre 2026. Non : l’encadrement des loyers ne s’applique pas à un meublé de tourisme loué sur Airbnb. Il vise les résidences principales des locataires et les baux mobilité en zone tendue. L’expérimentation qui le met en place prend fin le 24 novembre 2026, sauf nouvelle loi.
Les titres de presse parlent d’une « prolongation » de l’encadrement des loyers, et plusieurs hôtes Airbnb se demandent si leur annonce est visée. La réponse tient en une ligne, mais deux dispositifs différents circulent sous le même nom, et la date du 24 novembre mérite qu’on la suive. Voici ce qui est établi, ce qui reste en suspens, et ce que cela change si vous pensez un jour quitter la location courte durée.
1. Deux mécanismes, un seul nom
Quand on lit « encadrement des loyers », on désigne en réalité deux choses.
- Le plafonnement du loyer à la signature du bail. Un loyer de référence majoré s’impose dans certains territoires, à titre d’expérimentation. C’est ce dispositif qui s’arrête le 24 novembre 2026 faute de loi.
- La limitation des hausses de loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement, dans les zones tendues. D’après la presse spécialisée, elle est reconduite chaque année par décret et ne dépend pas de l’expérimentation.
Un article qui annonce « l’encadrement prolongé » peut donc parler de l’un ou de l’autre. Avant de réagir à un titre, vérifiez lequel des deux est visé. Cet article traite du premier, celui dont l’échéance approche.
2. Ce qui est établi à ce jour
- L’expérimentation du plafonnement du niveau des loyers se termine le 24 novembre 2026, sauf loi définitive (service-public).
- Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une proposition de loi qui prolonge l’expérimentation de deux ans, sans élargir son périmètre (Public Sénat).
- Le texte doit encore être adopté par l’Assemblée nationale, qui doit le voter « conforme », c’est-à-dire sans aucune modification, avant la date limite (Localtis, 22 octobre 2026).
- Son examen est pressenti le 19 novembre, lors de la journée réservée au groupe socialiste, selon cette même source. À la date de cet article, je n’ai trouvé aucune source qui confirme une adoption définitive.
Une précision sur la date : service-public retient le 24 novembre 2026, mais certaines sources évoquent le 23. Sans adoption définitive avant l’échéance, le dispositif s’éteint automatiquement, d’après Localtis. Vérifiez la date sur service-public avant de vous caler dessus.
Tant que ce vote n’a pas eu lieu, personne ne peut dire si le plafonnement continuera après le 24 novembre. Pour la location courte durée, l’issue du vote ne change rien à vos tarifs de nuitée, mais elle compte si vous comparez votre activité à une location longue.
3. Ce que le Sénat a changé
Le texte vient d’une proposition de loi du député Iñaki Echaniz. L’Assemblée nationale voulait pérenniser l’encadrement des loyers et l’étendre à de nouvelles collectivités. Le Sénat l’a recentré le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17 : l’expérimentation est reconduite pour deux ans, à périmètre constant, d’après Localtis.
Cette prolongation ne vaut donc que pour les communes déjà concernées. Elle n’ouvre pas la porte à de nouvelles villes, comme Strasbourg. Si votre commune n’est pas dans la liste ci-dessus, le vote de l’Assemblée ne change rien pour elle.
4. Êtes-vous concerné ? Le tableau
| Type de location | Encadrement du loyer |
|---|---|
| Meublé de tourisme (Airbnb, Booking) | Non, il relève d’autres règles |
| Résidence principale du locataire, en zone tendue | Oui, dans les territoires concernés |
| Bail mobilité, en zone tendue | Oui, dans les territoires concernés |
| Sous-location | Non, autres règles |
Cette liste vient de la fiche officielle sur l’encadrement des loyers en zone tendue. Elle précise que les logements sous loi de 1948, conventionnés par l’Anah, les HLM, les meublés de tourisme et les sous-locations relèvent d’autres règles.
5. Les territoires où le plafonnement s’applique
L’encadrement du niveau des loyers n’existe pas partout. La fiche officielle liste les territoires de l’expérimentation, avec la même date de fin, le 24 novembre 2026. Parmi ceux que j’ai pu lire :
- Paris ;
- Est Ensemble et Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis ;
- Bordeaux ;
- Grenoble-Alpes Métropole, dans une liste de communes précisée par la fiche ;
- Lille, avec Hellemmes et Lomme ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Montpellier ;
- le Pays basque, pour des communes listées par la fiche.
La liste complète et à jour figure sur la fiche service-public : vérifiez-y votre commune avant de tirer une conclusion pour votre logement.
6. Si vous envisagez de quitter la location courte durée
L’encadrement devient un sujet pour vous si vous hésitez entre l’Airbnb et une location plus longue : un bail mobilité ou un meublé loué comme résidence principale. Dans ces cas, en zone tendue, le loyer peut être plafonné dans les territoires de l’expérimentation. Un point à connaître avant de signer : pour un bail mobilité, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (service-public).
Ce que l’encadrement vous fait gagner ou perdre dépend de votre ville et de votre loyer de référence. Je ne donne donc pas de chiffre ici : calculez-le avec le loyer de référence de votre commune avant de comparer avec vos revenus Airbnb.
7. Ce que la règle change si vous louez plus longtemps
Si vous passez un jour d’un meublé de tourisme à une location en résidence principale ou en bail mobilité, dans un territoire de l’expérimentation, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Ce loyer de référence varie selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces, l’époque de construction et la localisation, d’après service-public.
Un complément de loyer reste possible si le logement a des caractéristiques particulières et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente au moins l’une des caractéristiques listées par service-public, notamment un DPE de classe F ou G. Le locataire dispose de 3 mois à partir de la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation.
Le propriétaire qui dépasse le plafond s’expose à une amende administrative de 5 000 € s’il est une personne physique, et de 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale (service-public, page vérifiée le 1er novembre 2026). Avant d’envisager la location longue, regardez donc votre DPE autant que votre commune : mon article sur le DPE du meublé de tourisme détaille ce point.
8. Que faire cette semaine
- Si votre logement est un meublé de tourisme et que vous le restez : rien à changer. L’encadrement ne vous vise pas.
- Si vous hésitez à passer en location longue : vérifiez si votre commune figure dans les territoires de l’expérimentation, puis attendez le vote de l’Assemblée avant de fixer un loyer ou de signer un bail.
- Dans tous les cas : notez la date du 24 novembre 2026 et relisez cet article après le vote. Je le mettrai à jour dès que le résultat sera connu.
9. Les règles qui vous concernent vraiment en location courte durée
Pour un meublé de tourisme, les sujets qui pèsent sur votre activité sont ailleurs :
- le changement d’usage, avec des amendes pouvant atteindre 100 000 € ;
- les règles de copropriété à surveiller avant l’assemblée générale ;
- les nouvelles règles Airbnb du 20 novembre.
10. FAQ : encadrement des loyers et Airbnb
L’encadrement des loyers s’applique-t-il à mon Airbnb ?
Non. Selon la fiche officielle sur l’encadrement en zone tendue, les meublés de tourisme relèvent d’autres règles. L’encadrement vise les résidences principales des locataires et les baux mobilité.
Que se passe-t-il le 24 novembre 2026 ?
L’expérimentation du plafonnement du niveau des loyers prend fin, sauf adoption d’une loi définitive. Le Sénat a voté une prolongation de deux ans le 21 octobre 2026 et l’Assemblée nationale doit encore se prononcer. Certaines sources retiennent le 23 novembre : vérifiez la date sur service-public.
Que se passe-t-il si l’Assemblée ne vote pas à temps ?
Sans adoption définitive avant l’échéance, le dispositif s’éteint automatiquement, d’après Localtis. L’Assemblée doit adopter le texte du Sénat tel quel, sans modification, et son examen est pressenti le 19 novembre.
Mon logement est-il dans un territoire concerné ?
Cela dépend de votre commune. Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et le Pays basque figurent parmi les territoires de l’expérimentation. Consultez la fiche service-public pour la liste complète.
Mon bail mobilité sera-t-il encadré ?
Oui, dans les territoires où le dispositif s’applique. La fiche officielle cite les baux mobilité parmi les locations concernées en zone tendue.
Peut-on augmenter le loyer d’un bail mobilité en cours de bail ?
Non. Le loyer d’un bail mobilité ne peut pas être révisé pendant la durée du bail.
Qu’est-ce que le complément de loyer ?
C’est une somme ajoutée au loyer de base lorsque le logement a des caractéristiques particulières et que ce loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Il est interdit pour un bail signé depuis le 18 août 2022 si le logement présente au moins une des caractéristiques listées par service-public, notamment un DPE de classe F ou G.
Quelle amende si le loyer dépasse le plafond ?
Le propriétaire encourt une amende administrative de 5 000 € s’il est une personne physique et de 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale, d’après service-public.
Ma sous-location Airbnb est-elle encadrée ?
Non. Selon la fiche officielle, les sous-locations relèvent d’autres règles que l’encadrement du loyer.
Sources officielles
- service-public : encadrement des loyers en zone tendue
- service-public : révision du loyer
- Public Sénat : prolongation de l’expérimentation
- Localtis (Banque des Territoires) : le Sénat prolonge l’expérimentation, l’Assemblée sous pression
Cet article est une information générale, à jour au 11 novembre 2026. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel. Vérifiez l’état du vote de l’Assemblée nationale avant toute décision.
