Airbnb en copropriété : que change vraiment la décision du 19 mars 2026 ?

Depuis le 19 mars 2026, une copropriété peut interdire la location Airbnb de résidence secondaire au vote des deux tiers, et non plus à l’unanimité. Le Conseil constitutionnel a validé cette règle par sa décision n° 2025-1186 QPC.

1. Condition n°1 : le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale (clause d’habitation bourgeoise)
2. Condition n°2 : seuls les lots qui ne sont pas votre résidence principale sont concernés
3. Condition n°3 : vous disposez de 2 mois après notification du procès-verbal pour contester le vote

Résultat attendu : savoir avant votre prochaine assemblée générale si votre activité est juridiquement exposée, et ce que vous pouvez encore faire pour la sécuriser.

Votre activité Airbnb en copropriété vient de perdre une protection qu’elle avait depuis 1965. Le Conseil constitutionnel a tranché le 19 mars 2026 : une assemblée générale peut désormais interdire la location de meublé de tourisme à la majorité des deux tiers, plus besoin de l’unanimité des copropriétaires. Cette décision, référencée n° 2025-1186 QPC, change concrètement le rapport de force dans les copropriétés où un ou deux voisins excédés par le turnover Airbnb cherchaient depuis des années un levier pour agir.

Cette règle de majorité renforcée existe en réalité depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Mais elle restait fragile : un copropriétaire loueur l’avait attaquée en question prioritaire de constitutionnalité, estimant qu’elle portait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété et à sa liberté d’entreprendre. Les Sages ont validé la disposition sans réserve, il n’y a donc plus d’incertitude juridique à espérer : la règle est confirmée, applicable, et elle va être utilisée.

Concrètement, si votre immeuble a déjà une clause interdisant les activités commerciales et que votre bien loué en courte durée n’est pas votre résidence principale, un vote à la majorité des deux tiers des voix du syndicat suffit désormais pour vous interdire de continuer. Avant, il fallait l’accord de tous les copropriétaires, ce qui rendait l’interdiction quasiment impossible à obtenir dans un immeuble de taille normale. Ce verrou vient de sauter.

Notez bien : cette décision ne vise pas Airbnb en général, ni la location courte durée dans son ensemble. Elle vise spécifiquement les résidences secondaires louées en meublé de tourisme dans des immeubles où le règlement de copropriété contient déjà une clause d’habitation bourgeoise ou d’interdiction d’activité commerciale. Si votre bien loué est votre résidence principale, ou si votre règlement de copropriété ne comporte pas ce type de clause, vous n’êtes pas directement concerné par ce nouveau rapport de force. Mais votre règlement peut évoluer, et c’est justement ce qu’il faut surveiller.

Cet article vous montre ce qui a changé exactement, comment le vote peut concrètement se dérouler lors de votre prochaine assemblée générale, quels sont vos leviers si une résolution d’interdiction est déposée à l’ordre du jour, et le délai précis dont vous disposez pour agir si le vote passe.

Précision essentielle : cette stratégie de vigilance ne s’adresse pas aux copropriétaires qui louent leur résidence principale en meublé de tourisme, ils restent hors du champ de cette décision. Elle concerne les propriétaires de résidences secondaires louées en courte durée dans une copropriété dont le règlement contient déjà une clause commerciale restrictive.

Direction la mécanique du vote, poste par poste, pour que vous sachiez exactement à quoi vous attendre à la prochaine AG.

1. Ce que le Conseil constitutionnel a validé le 19 mars 2026

1.1 La question posée aux Sages

Un copropriétaire bailleur avait saisi le Conseil constitutionnel par voie de question prioritaire de constitutionnalité, contestant la conformité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Le Meur. Son argument : abaisser le seuil de l’unanimité à une majorité qualifiée porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, deux principes à valeur constitutionnelle. C’est un argument sérieux, qui aurait pu, s’il avait été retenu, faire tomber la règle entière.

1.2 La réponse du Conseil constitutionnel

Le Conseil constitutionnel a rejeté cet argument, celui-ci a jugé que la mesure poursuit un objectif d’intérêt général, la préservation de la tranquillité et de la destination des immeubles, et qu’elle reste proportionnée puisqu’elle est encadrée par des conditions strictes : clause préexistante d’interdiction d’activité commerciale, exclusion des résidences principales, et réversibilité de la décision. Sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 est consultable sur le site officiel du Conseil constitutionnel.

1.3 Pourquoi cette décision change la donne pour les copropriétaires loueurs

Tant que le recours était pendant, les copropriétés hésitantes attendaient. Beaucoup de syndics conseillaient de repousser un vote d’interdiction tant que la constitutionnalité du dispositif n’était pas confirmée, par crainte qu’une résolution votée soit ensuite fragilisée. Cette incertitude a disparu le 19 mars 2026. Un profil que je rencontre régulièrement dans mon activité d’accompagnement : un propriétaire de studio en zone littorale, résidence secondaire louée en Airbnb depuis plusieurs années, dont l’immeuble avait déjà tenté un premier vote en 2025, resté sous le seuil de l’unanimité. Ce type de dossier repart aujourd’hui directement au prochain ordre du jour, avec cette fois toutes les chances d’aboutir.

2. Le mécanisme du vote, de la convocation à l’exécution

2.1 Qui peut inscrire cette résolution à l’ordre du jour

N’importe quel copropriétaire, ou le syndic lui-même, peut demander l’inscription d’une résolution d’interdiction des meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il n’y a pas besoin d’un motif particulier ni d’un vote préalable pour ce simple dépôt. Attention : c’est souvent à ce stade, bien avant le vote lui-même, que se joue une partie de la bataille, un dossier bien préparé en amont pèse davantage qu’une défense improvisée le jour de l’AG.

2.2 Le calcul de la majorité des deux tiers

La majorité requise porte sur les voix du syndicat des copropriétaires, pas sur le nombre de personnes présentes. Un copropriétaire qui détient 15 % des tantièmes pèse 15 % du vote, qu’il soit seul ou accompagné. C’est une nuance importante : dans un petit immeuble où un ou deux gros lots dominent la répartition des tantièmes, l’issue du vote peut se jouer sur la position d’un seul copropriétaire influent. Retenez ceci : convaincre individuellement les gros porteurs de tantièmes, avant l’AG, est souvent plus déterminant que le débat en séance.

2.3 Ce qui se passe après un vote favorable à l’interdiction

Si la résolution est votée aux deux tiers, elle s’impose immédiatement à tous les copropriétaires concernés, y compris ceux qui étaient absents ou qui ont voté contre. Le procès-verbal vous est notifié par le syndic, et c’est cette notification qui fait courir votre délai de recours. Important : la décision n’est pas figée pour toujours. Elle reste révocable dans les mêmes conditions de majorité lors d’une assemblée ultérieure, ce qui signifie qu’un rapport de force qui s’inverse (départ d’un copropriétaire hostile, revente d’un lot) peut rouvrir le dossier dans l’autre sens. Pour les propriétaires qui cherchent justement à limiter leur dépendance à un seul mode d’exploitation, basculer une partie de l’année en bail mobilité peut constituer un filet de sécurité pendant que la situation juridique se stabilise.

3. Le calendrier concret jusqu’à votre prochaine assemblée générale

Voici la chronologie standard d’une assemblée générale de copropriété, à caler sur votre propre calendrier d’immeuble — la date exacte dépend de votre syndic, mais les délais légaux, eux, ne varient pas :

• Réception de l’ordre du jour : vérifiez immédiatement si une résolution visant les meublés de tourisme y figure
• Convocation : le syndic doit vous convoquer au minimum 21 jours avant la date de l’AG ; c’est votre fenêtre pour préparer votre défense ou solliciter les autres copropriétaires loueurs
• Jour de l’assemblée générale : le vote a lieu ; faites-vous représenter si vous ne pouvez pas être présent, un pouvoir mal donné peut vous coûter votre voix
• Notification du procès-verbal : le syndic vous adresse le PV ; c’est cette date qui déclenche le compte à rebours
• Fin du délai de recours : vous disposez de 2 mois à compter de la notification pour contester le vote devant le tribunal judiciaire

Notez bien : ce délai de 2 mois est un délai de forclusion. Passé ce terme, vous ne pouvez plus contester la validité du vote, même si un vice de procédure existait. C’est un point sur lequel je vois régulièrement des propriétaires perdre un recours par simple retard administratif, pas par manque d’arguments juridiques.

4. Impact selon votre profil de copropriétaire

4.1 Vous louez déjà votre résidence secondaire en Airbnb

Vous êtes en première ligne, vérifiez dès maintenant votre règlement de copropriété : contient-il une clause d’habitation bourgeoise ou d’interdiction d’activité commerciale ? Si oui, considérez qu’un vote d’interdiction peut désormais aboutir à la prochaine AG, même s’il a échoué par le passé sous l’ancienne règle de l’unanimité. Cette stratégie de vigilance ne convient pas aux propriétaires qui préfèrent attendre un vote effectif avant d’agir, elle fonctionne pour ceux qui veulent arriver à l’AG avec un dossier déjà construit plutôt que de découvrir la résolution en séance.

4.2 Vous envisagez d’investir en copropriété pour de la location courte durée

Le règlement de copropriété devient un critère d’achat à part entière, au même titre que le prix ou l’état du bien. Avant toute offre, demandez systématiquement le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Un immeuble où une résolution sur les meublés de tourisme a déjà été discutée, même sans succès, est un signal d’alerte sur la tolérance future des autres copropriétaires.

4.3 Vous êtes copropriétaire non-loueur, gêné par l’activité Airbnb d’un voisin

Cette décision vous donne un levier réel, à condition que votre règlement contienne déjà la clause nécessaire. Si ce n’est pas le cas, la première étape consiste à faire modifier le règlement de copropriété pour y intégrer une clause d’interdiction d’activité commerciale une démarche qui, elle, requiert généralement une majorité différente et plus élevée. Un point clé : agir seul est rarement suffisant, la mobilisation d’une majorité de tantièmes reste le nerf de la guerre, bien plus que la solidité de l’argumentaire juridique.

5. Les leviers qu’il vous reste avant l’assemblée générale

Si vous êtes exposé, voici dans l’ordre les actions qui ont, dans mon expérience d’accompagnement, le plus d’impact avant un vote :

1. Relisez votre règlement de copropriété dans son intégralité, pas seulement la clause d’habitation, un vice de rédaction préexistant peut fragiliser toute résolution future.
2. Demandez les trois derniers procès-verbaux d’AG à votre syndic pour savoir si le sujet a déjà été évoqué, même informellement, en questions diverses.
3. Identifiez les tantièmes des copropriétaires favorables et défavorables à votre activité, cette cartographie vous dit si un vote aux deux tiers est réellement atteignable pour vos opposants.
4. Rencontrez individuellement les copropriétaires hésitants avant l’AG plutôt que de découvrir leur position en séance ; un dialogue direct désamorce souvent des tensions nées de malentendus (nuisances sonores, gestion des clés, poubelles).
5. Anticipez une hybridation de votre activité, combiner location courte durée en haute saison et bail mobilité en basse saison réduit votre dépendance à un mode d’exploitation qui pourrait être remis en cause, tout en générant des revenus stables sur vos mois creux.

Admission de limite : cette liste ne remplace pas un avis juridique individualisé. Si une résolution figure déjà à l’ordre du jour de votre prochaine AG, le délai pour agir efficacement se compte en jours, pas en semaines, un accompagnement spécialisé en droit de la copropriété devient alors la priorité, pas une option.

En résumé, trois leviers concentrent l’essentiel de votre marge de manœuvre : la vérification immédiate de votre règlement de copropriété, la cartographie des tantièmes avant tout vote, et l’hybridation de votre activité pour ne plus dépendre d’un seul mode d’exploitation. Le temps que vous y consacrez maintenant, avant qu’une résolution n’apparaisse à l’ordre du jour, coûte infiniment moins cher qu’une contestation judiciaire lancée dans l’urgence après un vote déjà acté.

L’avantage, pour les propriétaires qui prennent ce sujet au sérieux dès maintenant, c’est qu’ils arrivent à l’AG en position de dialogue plutôt qu’en position de défense. Attendre que la résolution soit votée pour réagir revient à négocier avec un délai de recours de deux mois déjà entamé. Si votre immeuble n’a pas encore inscrit ce sujet à l’ordre du jour, c’est précisément le moment d’ouvrir le dialogue avec le syndic et les copropriétaires clés, avant qu’un vote ne soit organisé sans que vous ayez pu peser sur les conditions du débat. Pour toute question sur votre situation précise, mon Décryptage LCD permet de faire un point structuré en 60 minutes plutôt que de rester dans l’incertitude.

❓ FAQ : Airbnb et copropriété après la décision du 19 mars 2026

Mentions légales et disclaimer

Informations à titre informatif et pédagogique, basées sur mon expérience d’accompagnement depuis 2018 et l’analyse de la décision n° 2025-1186 QPC du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026.

Réglementation : Philippe Crenn n’est ni expert-comptable ni avocat fiscaliste. Vérifiez le règlement de copropriété de votre immeuble et les procès-verbaux de vos dernières assemblées générales. En cas de résolution déjà votée ou de doute sur la procédure, consultez un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Consultez également service-public.fr pour les règles générales applicables aux assemblées générales de copropriété.

Fiscalité : éléments valables au 4 septembre 2026. Consultez un expert-comptable spécialisé LMNP pour toute question fiscale liée à votre activité.

Responsabilité : vous appliquez les stratégies décrites sous votre entière responsabilité. reussirsalocationcourteduree.fr décline toute responsabilité en cas de pertes ou de sanctions.