Introduction

Article publié le 28 novembre 2025 – Analyse basée sur l’expertise de Maître Xavier Demeuzoy, avocat spécialisé

Vous ouvrez votre convocation d’assemblée générale et votre sang se glace : une résolution vise à interdire les meublés de tourisme dans votre copropriété. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur le 21 novembre 2024, cette menace plane sur des milliers de propriétaires qui louent leur résidence secondaire sur Airbnb, Booking ou d’autres plateformes.

La nouveauté ? Les copropriétés peuvent désormais interdire le meublé de tourisme dans les résidences secondaires par un vote à la majorité des deux tiers des voix. Fini le bouclier de l’unanimité qui protégeait jusqu’alors les propriétaires-loueurs.

Pourtant, cette facilitation apparente cache de nombreux pièges juridiques. Toutes les copropriétés ne peuvent pas utiliser cette procédure simplifiée. Les résolutions sont fréquemment mal rédigées. Et surtout, la constitutionnalité même de cette loi fait actuellement l’objet d’un débat devant les plus hautes juridictions françaises.

Maître Xavier Demeuzoy, avocat spécialisé en droit de la copropriété, a publié une analyse juridique détaillée identifiant 7 points essentiels pour défendre vos droits face à une tentative d’interdiction. Décryptage complet des failles juridiques à exploiter et des démarches à entreprendre pour sauver votre activité.

Point 1 : Comprendre le nouveau mécanisme de vote en deux temps

Jusqu’au 20 novembre 2024, le principe était implacable : toute modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance nécessitait l’unanimité des copropriétaires selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Dans les faits, un seul propriétaire-loueur votant contre suffisait à bloquer l’interdiction.

La loi du 19 novembre 2024 a bouleversé cet équilibre en créant deux nouvelles procédures de vote :

Premier niveau : l’article 26 d) permet désormais de voter l’interdiction du meublé de tourisme dans les résidences secondaires à la majorité des deux tiers des voix. Si cette majorité est atteinte lors de la première assemblée générale, l’interdiction est immédiatement adoptée.

Second niveau : le nouvel article 26-1 autorise un second vote à la majorité simple en cas d’échec du premier, à condition qu’au moins la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix aient voté pour l’interdiction. Cette passerelle est redoutablement efficace car cette condition est facilement remplie dès qu’une minorité significative soutient le projet.

Résultat : depuis novembre 2024, les syndics multiplient les convocations pour interdire ce qui était impossible à voter il y a encore un an. Mais cette facilité apparente ne doit pas vous faire baisser les bras. Ces procédures simplifiées sont soumises à des conditions strictes que beaucoup de copropriétés ne remplissent pas.

Point 2 : Vérifier l’éligibilité de votre copropriété (souvent négligée par les syndics)

Voici le premier angle d’attaque juridique, et le plus puissant. L’interdiction du meublé de tourisme à la majorité simplifiée ne concerne que les copropriétés interdisant déjà toute activité commerciale à l’exclusion des lots spécifiquement à destination commerciale.

Cette condition d’éligibilité est déterminante et exclut de nombreuses copropriétés qui tentent pourtant d’utiliser cette procédure. Concrètement, sont normalement éligibles les copropriétés comportant une clause d’habitation bourgeoise “simple” qui réserve les lots à l’habitation et aux professions libérales uniquement, en excluant explicitement toute activité commerciale.

Les cas où votre copropriété n’est pas éligible

La clause bourgeoise peut limiter son application aux “appartements” ou aux lots d’habitation, alors que l’immeuble comporte d’autres types de locaux comme des bureaux ou des locaux sans destination spécifique. La clause n’interdirait donc pas les activités commerciales dans ces autres lots, compromettant l’éligibilité.

Autre piège fréquent : une clause bourgeoise autorisant expressément certaines activités spécifiques, dont des activités pouvant être commerciales comme des “activités de services”, ne répond pas aux conditions de l’article 26 d) sauf mention expresse d’une interdiction de toute activité commerciale.

Exemple de clause problématique identifiée par Maître Demeuzoy : “Les appartements devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs. Seules les professions libérales et les activités liées aux services pourront le cas échéant y être exercées”. Cette formulation autorise des activités de services potentiellement commerciales, rendant la copropriété inéligible à la procédure simplifiée.

Les documents à examiner impérativement

Pour vérifier l’éligibilité de votre copropriété, récupérez auprès de votre syndic :

• Le règlement de copropriété dans sa version originale
• Tous les modificatifs ultérieurs du règlement
• L’état descriptif de division listant tous les lots de l’immeuble avec leur destination

Analysez minutieusement la clause bourgeoise, les clauses relatives à l’occupation des lots, et vérifiez si l’immeuble contient uniquement des lots d’habitation ou aussi d’autres types de locaux. Chaque terme compte juridiquement.

Si vous identifiez une cause d’inéligibilité, c’est un motif de contestation majeur qui nécessiterait l’unanimité des voix au lieu de la majorité. Le Syndic de copropriété doit vérifier avec diligence l’éligibilité avant d’intégrer cette résolution à l’ordre du jour afin d’éviter une procédure judiciaire en annulation affectant les deniers du syndicat des copropriétaires.

Point 3 : Décortiquer la rédaction de la résolution (les formulations pièges)

Même si votre copropriété est éligible, la bataille n’est pas perdue. La résolution d’interdiction doit respecter scrupuleusement le cadre légal de l’article 26 d), sous peine de nécessiter l’unanimité. Or les syndics rédigent fréquemment des résolutions trop larges qui dépassent ce cadre.

Erreur n°1 : Viser autre chose que le “meublé de tourisme”

La clause d’interdiction ne peut concerner que la location en meublé de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, soit des logements meublés offerts à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile pour des séjours à la journée, semaine ou mois.

Elle ne peut donc pas interdire d’autres formes de location comme la chambre chez l’habitant ou le bail mobilité. Pourtant, le syndic rédige souvent une clause interdisant “les locations types Airbnb”, alors que la plateforme Airbnb ne se limite pas au meublé de courte durée. De même, l’interdiction de toute “location meublée de courte durée” concernerait d’autres formes que le meublé de tourisme. De telles clauses dépassent le champ de l’article 26 d) et requièrent l’unanimité.

Exemple de résolution illégale relevé par Maître Demeuzoy : “La location meublée d’une maison/logement en son entier est interdite, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un logement. Il est expressément précisé que les locations suivantes sont aussi interdites : de tourisme, étudiante, de co-living et ce, qu’elle soit saisonnière, occasionnelle ou habituelle.”

Cette rédaction pose plusieurs problèmes : elle interdit la location étudiante et le co-living qui ne sont pas des meublés de tourisme, et elle vise aussi la location d’une pièce (chambres chez l’habitant). Elle dépasse manifestement le cadre légal et nécessiterait l’unanimité.

Erreur n°2 : Interdire les “locations saisonnières”

Autre formulation piège fréquente : interdire “toute location saisonnière” alors que la location saisonnière est définie comme une location pour une durée maximale de 90 jours consécutifs. Le meublé de tourisme et le bail mobilité de moins de 90 jours entrent dans cette définition. Si tout meublé de tourisme est une location saisonnière, toutes les locations saisonnières ne sont pas nécessairement des meublés de tourisme. La clause dépasse donc le champ de l’article 26 d) et requiert l’unanimité.

Erreur n°3 : Oublier de distinguer résidence principale et secondaire

La clause d’interdiction ne peut concerner que les meublés de tourisme dans des lots d’habitation constituant la résidence secondaire du loueur, épargnant les résidences principales. Or de nombreux syndics portent au vote une résolution ne précisant pas cette distinction, interdisant ainsi tous les meublés de tourisme indistinctement.

Exemple de clause trop générale : “Est interdite la location de meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme à tous les lots à usage d’habitation selon les clauses actuelles du règlement de copropriété”. Où est la distinction entre résidence principale et secondaire ? Nulle part. Cette résolution nécessiterait donc l’unanimité.

Pour être valable, la résolution doit mentionner explicitement et exclusivement les “meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme” dans les “lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale”. Toute autre formulation est juridiquement contestable.

Point 4 : Alerter le syndic avant le vote (stratégie préventive)

Vous avez identifié un problème d’éligibilité ou une résolution mal rédigée ? Ne restez pas passif jusqu’à l’assemblée générale. Il est hautement conseillé de prendre contact avec le Syndic avant l’assemblée générale pour l’alerter du caractère potentiellement illicite de la résolution. Le but est d’éviter des frais de procédure judiciaire résultant d’une contestation qui aurait pu être évitée si le Syndic avait procédé aux diligences requises en amont.

Cette démarche préventive présente plusieurs avantages :

Elle peut inciter le syndic à retirer la résolution ou à la reformuler correctement, évitant un vote inutile et coûteux pour la copropriété.

Elle démontre votre connaissance du cadre juridique et votre détermination à défendre vos droits, ce qui peut décourager certains syndics de persister dans une voie juridiquement fragile.

Elle constitue une preuve de votre bonne foi en cas de contentieux ultérieur, montrant que vous avez tenté une solution amiable avant de saisir la justice.

Comment rédiger ce courrier préventif

Le loueur peut demander à son conseil juridique de rédiger un courrier informant le Syndic de la potentielle illicéité de la résolution et du risque avéré de contestation judiciaire engageant déraisonnablement les deniers des copropriétaires.

Votre courrier (idéalement rédigé par un avocat spécialisé) doit contenir :

• Les références précises des articles du règlement de copropriété qui compromettent l’éligibilité, ou les formulations de la résolution qui dépassent le cadre de l’article 26 d)
• Les fondements législatifs applicables (article 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, article L. 324-1-1 du Code du tourisme)
• Le risque de contestation judiciaire dans les deux mois suivant le vote, avec les frais de procédure qui en découleraient pour le syndicat des copropriétaires
• Une demande claire d’annulation ou de report du vote pour permettre les vérifications juridiques nécessaires

Envoyez ce courrier en recommandé avec accusé de réception au moins 1 mois avant l’assemblée générale, en joignant les copies des articles pertinents de votre règlement de copropriété.

Le Syndic peut alors annuler le vote de la résolution afin de procéder aux vérifications requises avant un prochain vote, sécurisant les intérêts des copropriétaires conformément à son rôle de gardien du règlement de copropriété.

Point 5 : Le délai de deux mois pour contester (impératif et non négociable)

Malgré votre courrier préventif, le syndic a maintenu la résolution au vote et l’assemblée générale l’a adoptée. Vous disposez maintenant d’un délai extrêmement court pour agir.

Une règle d’ordre public absolue

Il est impératif de voter “contre” la résolution ou d’être “défaillant” (absent ou abstention) pour pouvoir la contester ultérieurement. Le copropriétaire ayant voté “pour” ne pourra plus contester la résolution illicite. Cette règle est absolue : un vote “pour” vous prive définitivement de tout recours.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire opposant ou défaillant de procéder à une contestation judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes

Ce délai de deux mois est qualifié “d’ordre public”, ce qui signifie :

• Il est absolu et non prorogeable sous aucun prétexte
• Il court à partir de la notification du procès-verbal, pas de la date de l’assemblée
• Passé ce délai, la résolution devient définitive et inattaquable, même si elle est manifestement illégale
• Aucune circonstance exceptionnelle ne peut justifier un dépassement

Seule une assignation en justice suffit

Point crucial souvent mal compris : seule une procédure judiciaire de contestation permet d’observer le délai d’ordre public de deux mois, un simple courrier de contestation ne saurait s’y substituer.

Envoyer une lettre recommandée de protestation au syndic, même parfaitement argumentée, n’a aucune valeur juridique pour interrompre ce délai. Vous devez impérativement saisir le tribunal judiciaire par une assignation délivrée par huissier.

Cette action en justice nécessite obligatoirement l’intervention d’un avocat. Dès réception du procès-verbal d’assemblée, contactez immédiatement un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Chaque jour compte et vous ne devez pas perdre de temps.

Le coût de cette procédure (honoraires d’avocat entre 2 000 et 4 000 €, frais de justice) peut sembler élevé, mais comparez-le à la valeur de votre bien et aux revenus locatifs perdus si l’interdiction devient définitive. Dans la plupart des cas, contester est économiquement justifié.

Point 6 : La question prioritaire de constitutionnalité (un espoir sérieux)

Au-delà des contestations individuelles fondées sur des vices de forme, une bataille juridique majeure se joue actuellement : la constitutionnalité même de la loi Le Meur est remise en cause devant la Cour de cassation.

Le précédent de la loi ALUR censuré en 2014

L’article 19 de la loi ALUR permettait à l’assemblée générale des copropriétaires de soumettre à son autorisation préalable, à la majorité simple, toute demande de changement d’usage d’une résidence secondaire pour exercer une location en meublé de tourisme. Le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition le 20 mars 2014 (DC, n° 2014-691, cons. 47) au titre d’une violation disproportionnée du droit de propriété, malgré l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logements.

Cette censure est fondamentale : si une simple autorisation préalable était jugée inconstitutionnelle, comment une interdiction définitive pourrait-elle l’être ? L’article 26 alinéas 5 et 6 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale d’interdire, cette fois de façon directe et définitive, le meublé de tourisme à une majorité simple via l’article 26-1. La constitutionnalité de cette disposition fait naturellement débat.

Le professeur Charles Gijsbers considère cette nouvelle interdiction comme une “atteinte inédite à la liberté de jouissance des parties privatives” et une disposition “plus liberticide” que l’article 19 de la loi ALUR censuré.

Une question transmise à la Cour de cassation

Le Tribunal Judiciaire de Caen a été interrogé sur la constitutionnalité de ces dispositions au regard du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre. Par ordonnance (RG n°25/01990)du 24 septembre 2025, le tribunal a ordonné la transmission de la question à la Cour de cassation, écartant le caractère dénué de sérieux eu égard au précédent de la loi ALUR.

Cette transmission constitue une première étape encourageante. La Cour de cassation dispose de 3 mois pour évaluer le caractère sérieux ou nouveau de la question et décider de la transmission au Conseil constitutionnel. En cas de transmission, le Conseil constitutionnel disposerait également de 3 mois pour se prononcer. Le débat pourrait être tranché entre novembre 2025 et mars 2026.

Stratégie : contester à titre conservatoire

Face à cette incertitude, quelle stratégie adopter ? En cas de vote de l’interdiction à la majorité de l’article 26 dans votre copropriété, il serait opportun pour le loueur affecté de procéder à une contestation à titre conservatoire dans l’attente du débat constitutionnel et dans le respect du délai légal de 2 mois. À défaut de contestation dans les temps, la résolution, même votée sur le fondement d’une loi inconstitutionnelle, demeurerait définitive et opposable aux copropriétaires en cas de censure non pourvue d’effet rétroactif.

Ne misez pas tout sur une hypothétique censure : contestez dans les deux mois si vous identifiez des motifs, et invoquez la question prioritaire de constitutionnalité dans votre assignation. Votre avocat pourra demander le sursis à statuer dans l’attente de la décision constitutionnelle.

Point 7 : Checklist d’action en cas de convocation

Le loueur en meublé de tourisme doit être particulièrement attentif aux résolutions inscrites à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales. En cas de clause d’interdiction du meublé de tourisme à la majorité de l’article 26, il convient d’examiner avec diligence votre règlement de copropriété ainsi que la clause d’interdiction afin d’évaluer la licéité de son vote à une majorité simplifiée.

Voici les 7 étapes à suivre impérativement si vous recevez une convocation problématique :

☐ Étape 1 : Récupérez immédiatement votre règlement de copropriété complet, tous ses modificatifs et l’état descriptif de division auprès du syndic.

☐ Étape 2 : Analysez l’éligibilité de votre copropriété à la procédure simplifiée. Votre règlement interdit-il expressément toute activité commerciale de manière généralisée ? Autorise-t-il certaines activités professionnelles ou de services ? L’immeuble contient-il uniquement des lots d’habitation ?

☐ Étape 3 : Décortiquez la formulation exacte de la résolution. Vise-t-elle uniquement les “meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1” ? Distingue-t-elle résidence principale et secondaire ? Se limite-t-elle aux lots d’habitation ?

☐ Étape 4 : Si vous identifiez un problème, consultez rapidement un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour valider votre analyse (au moins 1 mois avant l’assemblée).

☐ Étape 5 : Envoyez un courrier recommandé au syndic pour l’alerter du caractère potentiellement illicite de la résolution et des risques de contestation (au moins 1 mois avant l’assemblée).

☐ Étape 6 : Assistez personnellement à l’assemblée générale ou donnez pouvoir avec instructions écrites précises. Intervenez pendant les débats. Votez impérativement “contre” ou abstenez-vous. Ne votez JAMAIS “pour”.

☐ Étape 7 : Dès réception du procès-verbal d’assemblée notifiant l’adoption de la résolution, contactez immédiatement votre avocat pour introduire une action en justice dans les deux mois maximum. Ne perdez pas une journée.

Ne laissez pas votre activité disparaître sans combattre

La loi Le Meur a créé un séisme dans le monde de la location courte durée en copropriété. Des milliers de propriétaires reçoivent actuellement des convocations visant à interdire leur activité, souvent dans la précipitation et sans que les syndics vérifient scrupuleusement les conditions légales.

Pourtant, comme l’a magistralement démontré Maître Xavier Demeuzoy dans son analyse juridique, les failles de cette réforme sont nombreuses. Les conditions d’éligibilité des copropriétés sont strictes et souvent non remplies. Les résolutions sont fréquemment mal rédigées et dépassent le cadre légal. La constitutionnalité même de la loi fait l’objet d’un débat sérieux qui pourrait aboutirRéessayer

Votre meilleure protection réside dans une action précoce et méthodique. Dès réception d’une convocation problématique, vérifiez l’éligibilité de votre copropriété, analysez la résolution, alertez le syndic par courrier motivé, et n’hésitez pas à consulter rapidement un avocat spécialisé. Si la résolution est votée malgré tout, respectez impérativement le délai de deux mois pour contester en justice.

En cas de doute, il est opportun de demander à votre conseil de procéder à un examen de votre règlement de copropriété, de ses modificatifs, et de la convocation d’assemblée générale et, le cas échéant, de rédiger un courrier de contestation au Syndic afin d’annuler le vote en amont.

Le contexte réglementaire devient chaque année plus contraignant, c’est indéniable. Mais entre résignation passive et défense juridique éclairée, les propriétaires qui réussiront à pérenniser leur activité seront ceux qui auront su identifier les failles juridiques et agir au bon moment. Votre activité de location courte durée mérite d’être défendue avec les bons arguments et dans les bons délais.

Mentions légales : Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Le droit de la copropriété et de la location courte durée présentent de nombreuses subtilités selon les situations individuelles. Les informations sont valides au 27 novembre 2025 et susceptibles d’évolution, notamment en fonction de la décision à venir du Conseil constitutionnel. Pour toute situation spécifique, consultez impérativement un avocat spécialisé en droit de la copropriété qui analysera précisément votre dossier. Cet article s’appuie largement sur l’analyse juridique de Maître Xavier Demeuzoy, avocat, publiée sur Village Justice.

Liens externes sources d’autorité :

• Village Justice (article Maître Demeuzoy) : https://www.village-justice.com/articles/votre-copropriete-veut-voter-interdiction-courte-duree-points-connaitre-pour,54959.html
• Légifrance (article 26 loi 10 juillet 1965)
• Code du tourisme (article L. 324-1-1)

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