Le plafonnement amortissement LMNP est-il voté ?
Non. Le plafonnement amortissement LMNP figure dans la recommandation n° 8 d’un rapport parlementaire enregistré le 8 juillet 2026. Ce n’est ni une loi, ni un projet de loi, ni un amendement. Aucun taux plafond n’est chiffré, aucune date d’application n’est fixée.
- Statut du texte : rapport d’une commission d’enquête, sans portée normative
- Contenu réel : des taux plafonds différenciés selon la nature du bien
- Ce qui a été écarté : la suppression pure et simple de l’amortissement
Résultat attendu : distinguer ce qui est écrit de ce qui est redouté.
Depuis juillet 2026, des vidéos et des groupes annoncent la fin du régime réel en meublé. La réalité tient en une ligne de rapport, et elle est plus nuancée que son écho.
Le document en cause est le rapport 3056 assemblée nationale, rendu public le 15 juillet 2026 par la commission d’enquête sur l’imposition des plus hauts patrimoines. Il consacre quatre pages à la location meublée et s’appuie sur les chiffres de la direction de la législation fiscale : 252 445 foyers ont déclaré un déficit en location meublée non professionnelle au titre des revenus 2023, contre 118 534 foyers imposables.
Ce déséquilibre porte toute l’argumentation. Le rapport évalue à 32 363 € par bénéficiaire et par an l’avantage moyen du mécanisme, pour un coût budgétaire net de 353 millions d’euros.
Ce n’est pas la première alerte. Un plafonnement du rythme d’amortissement à 2 % par an avait déjà été adopté à l’automne 2025 avant de disparaître du texte final, et vous avez déjà encaissé la réintégration des amortissements à la revente.
Cet article vous donne le libellé exact de la recommandation n° 8, ce que vous perdriez si les taux étaient plafonnés, la date la plus précoce d’un vote et les deux actions utiles à mener sans rien casser.
Cette lecture ne vous conviendra pas si vous attendez un taux plafond chiffré : il n’y en a pas dans le texte. Elle s’adresse à celui qui veut savoir sur quoi bâtir un plan à dix ans.
Reste à ouvrir le rapport, ce que peu de commentateurs ont fait.
1. Plafonnement amortissement LMNP : ce que dit exactement la recommandation n° 8
1.1 Un rapport de commission d’enquête, pas un texte de loi
La commission d’enquête sur l’imposition des plus hauts patrimoines, présidée par Jean-Paul Mattei avec Charles de Courson comme rapporteur, a adopté son rapport le 8 juillet 2026. Sa recommandation n° 8 tient en une phrase : « Fixer des taux d’amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes. »
Retenez la portée du document. Une commission d’enquête ne dépose pas de proposition de loi et ne vote aucun article. Aucun taux n’est indiqué, aucune date d’entrée en vigueur n’est fixée, et le sort des biens déjà loués n’est pas abordé.
1.2 Où le rapport range réellement l’amortissement
La recommandation n° 8 sur l’amortissement en location meublée clôt le point IV d’une sous-partie intitulée « Des dépenses fiscales ne modifiant qu’à la marge l’imposition des ménages les plus aisés », après le Girardin industriel, la réduction Malraux et le déficit foncier en location nue.
Ce titre mérite d’être relu. Le rapport range lui-même l’amortissement parmi les dispositifs qui pèsent peu sur l’imposition des plus fortunés, avant de recommander de l’encadrer. Il décrit au passage le régime réel BIC location meublée : environ 80 % du prix d’acquisition amortissable, rythme choisi par le contribuable, effacement complet des revenus locatifs dans plus de deux tiers des cas.
⚠️ Une erreur de droit dans le rapport lui-même
Page 136, le rapport décrit le sort du déficit locatif. Il attribue à chaque régime les règles de l’autre.
Ce qu’écrit le rapport, et ce que dit la loi
Le rapport : « seule la LMNP permet, en outre, de réduire le revenu global du foyer fiscal. Or, l’accès à ce régime est encadré par des seuils spécifiques, au-delà desquels le contribuable bascule dans le régime de la LMP, moins favorable de ce point de vue » (page 137).
L’article 156, I, 1° ter du CGI : les déficits de location meublée non professionnelle « s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel ». C’est le loueur professionnel qui bénéficie de l’imputation sur le revenu global.
Le rapporteur en déduit que basculer en LMP serait moins favorable. C’est l’inverse, sur ce point précis.
Le texte de l’article 156 du code général des impôts est sans ambiguïté, et la doctrine publiée au BOFiP le confirme dans les mêmes termes.
2. La suppression de l’amortissement a été proposée, puis écartée
2.1 Ce que réclamait le Conseil des prélèvements obligatoires
En octobre 2024, le Conseil des prélèvements obligatoires proposait de supprimer purement et simplement la possibilité d’amortir le bien immobilier en location meublée. Son argument : d’un point de vue économique, la perte de valeur du gros œuvre, des agencements et des équipements ne se distingue pas de celle d’un logement loué nu, où l’amortissement n’est pas admis. Le gain budgétaire était chiffré à environ 650 millions d’euros à terme, soit près du double du coût net actuel du dispositif.
2.2 Le refus du rapporteur, et le motif qu’il donne
C’est ici que le traitement médiatique décroche du texte. Le rapporteur examine cette suppression et l’écarte, au motif qu’une telle réforme risquerait d’accentuer la crise du logement. Il lui préfère une limitation du taux d’amortissement, destinée à éviter les rythmes qu’il juge excessifs.
La recommandation n° 8 n’est donc pas la version dure du dossier. C’est celle qui a écarté la version dure. La nuance est structurelle : un plafonnement étale la charge déductible sur une durée plus longue, là où la fin de l’amortissement en location meublée, scénario réclamé par le Conseil des prélèvements obligatoires puis écarté, la supprimait.
Notez enfin que le rapport ne dit rien du calendrier ni de l’application aux biens existants.
2.3 Trois tentatives en trois ans, deux abandons
Le plafonnement n’est pas une idée neuve. Elle revient à chaque budget, sous des formes différentes, et elle n’a jamais survécu à la navette.
Trois tentatives, trois issues différentes
| Date | Support | Mesure visée | Issue |
|---|---|---|---|
| Octobre 2024 | Rapports du CPO | Suppression de l’amortissement du bien | Non reprise |
| Octobre 2025 | Amendement au PLF 2026 | Plafonnement du rythme d’amortissement à 2 % par an | Retiré du texte final |
| Juillet 2026 | Rapport 3056, recommandation n° 8 | Taux plafonds par composant | En attente du PLF 2027 |
*Sources : CPO, octobre 2024 · PLF 2026 · rapport n° 3056 du 8 juillet 2026
Deux tentatives sur trois ont été abandonnées en cours de route, et la troisième n’est pas un texte de loi. Cela ne veut pas dire que rien n’arrivera : la pression budgétaire reste forte et le sujet est désormais documenté par une commission d’enquête. Cela veut dire que la probabilité d’un vote conforme à la recommandation, dès le premier budget qui suit, n’a rien d’automatique. La fin de l’amortissement LMNP au régime réel reste, à ce stade, un scénario écarté par le rapporteur lui-même.
3. Plafonnement amortissement LMNP : combien vous perdriez réellement
3.1 Une simulation sur un bien à 200 000 €
Aucun taux ne figurant dans le texte, toute simulation d’un amortissement LMNP plafonné repose sur une hypothèse. Je retiens celle qui découle du rapport lui-même, qui relève que le rythme retenu par les contribuables dépasse souvent 2 % par an : un taux amortissement plafond location meublée fixé à 2 % sur le bâti.
Prenons un appartement acheté 200 000 € frais inclus, dont 160 000 € amortissables, avec 8 000 € de mobilier. Loyers annuels 12 000 €, charges réelles 5 000 €, tranche marginale à 30 % et prélèvements sociaux à 18,6 %.
En décomposition par composants, l’amortissement annuel atteint 7 116 €. Il dépasse votre résultat avant amortissement, donc il est plafonné à 7 000 € : votre résultat imposable est nul et 116 € basculent en amortissements réputés différés, reportables sans limite de durée.
Plafonné à 2 % sur le bâti, l’amortissement descend à 4 343 €. Le résultat imposable remonte à 2 657 €, et l’impôt à 1 291 €. L’écart annuel s’établit donc à 1 291 € pour un seul logement.
3.2 L’effet réel : le point de bascule, pas la rentabilité
Retenez ceci, car c’est là que la plupart des commentaires se trompent. Un plafonnement amortissement LMNP ne supprime pas la charge, il l’étale. Le total amorti sur la durée de détention reste identique.
Ce qui bouge, c’est la date à laquelle votre résultat redevient imposable. Dans l’exemple ci-dessus, votre résultat reste nul tant que l’amortissement court à plein régime. Avec un plafonnement à 2 %, il redevient imposable dès la première année. C’est un problème de trésorerie avant d’être un problème de rentabilité, et les deux n’appellent pas les mêmes décisions.
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4. Qui le rapport vise vraiment, et pourquoi vous seriez touché quand même
4.1 Le contribuable que la direction de la législation fiscale a en tête
Le rapport ne cache pas sa cible. Il reprend un cas de la direction de la législation fiscale : un contribuable à la tranche marginale de 45 %, détenant 10 millions d’euros de patrimoine locatif, pour 600 000 € de loyers annuels et 200 000 € de charges.
En location nue au régime réel foncier, ses 400 000 € de bénéfice supporteraient 248 800 € d’impôt et de prélèvements sociaux. En location meublée, un amortissement annuel de 400 000 € neutralise l’intégralité de cette imposition. Le rapport observe d’ailleurs que le gain moyen atteint 103 978 € pour les 0,1 % des ménages les plus aisés, contre 32 363 € en moyenne générale.
4.2 Le chiffre que le rapport ne met pas en avant
Trois pages plus loin, le même texte livre pourtant une donnée qui relativise sa propre démonstration. Sur les 252 445 foyers déclarant un déficit en location meublée non professionnelle, 607 appartiennent aux 10 % des ménages les mieux dotés en patrimoine, dont 47 aux 1 % les plus fortunés. Soit un foyer sur quatre cents.
Le rapport cite même un avocat fiscaliste pour qui le dispositif concerne plutôt les classes moyennes supérieures que les grandes fortunes.
Précision essentielle : les deux séries ne mesurent pas la même chose. La concentration au dernier décile est calculée sur le revenu fiscal de référence, celle des 607 foyers sur le patrimoine. Il n’empêche que la recommandation, elle, ne distingue rien : un plafonnement amortissement LMNP s’appliquerait à tous les biens loués meublés, quel que soit le patrimoine du bailleur. Vous seriez concerné au même titre qu’un détenteur de 10 millions d’euros.
5. Le calendrier du budget 2027 et les actions utiles
5.1 Les dates réelles du PLF 2027
La recommandation ne produira d’effet que si elle est reprise dans un texte budgétaire. Le calendrier du PLF 2027, qui décidera du sort de la location meublée, obéit à deux règles : l’article 39 de la loi organique relative aux lois de finances impose un dépôt au plus tard le premier mardi d’octobre, soit le 6 octobre 2026, et l’article 47 de la Constitution accorde soixante-dix jours au Parlement, dont quarante à l’Assemblée en première lecture.
Le calendrier prévisionnel transmis à la commission des finances le 10 juillet 2026 prévoit un conseil des ministres le 30 septembre, un vote solennel sur la première partie le 20 octobre, puis un vote sur l’ensemble le 17 novembre. Il reste provisoire.
Un précédent invite à la prudence : le budget 2026 n’a été adopté que le 2 février 2026, après recours à l’article 49-3. Dans un contexte pré-présidentiel, une mesure sur l’amortissement LMNP 2027 peut disparaître à n’importe quelle étape.
5.2 Les deux actions utiles, et celles à ne pas faire
La première ne coûte rien : demandez à votre comptable votre tableau d’amortissement par composants et identifiez l’année où votre résultat redevient imposable. Sans ce chiffre, aucune décision n’est possible, et un simulateur LMNP gratuit suffit pour une première approche. La seconde consiste à attendre le dépôt du texte, début octobre.
En revanche, évitez trois réflexes coûteux : vendre un bien performant sur une rumeur, monter une SCI à l’impôt sur les sociétés dans l’urgence sans chiffrer les droits de mutation, ou basculer au micro-BIC en oubliant le seuil de 15 000 € applicable aux meublés de tourisme non classés.
Cette recommandation ne changera rien pour vous si vos charges réelles et vos intérêts d’emprunt absorbent déjà votre résultat. Elle pèse en revanche sur les biens détenus depuis longtemps, dont le crédit est remboursé.
❓ FAQ : plafonnement de l’amortissement en location meublée
Le plafonnement amortissement LMNP est-il voté ?
Réponse courte : non, et aucun texte n’est déposé.
La recommandation n° 8 figure dans un rapport de commission d’enquête enregistré le 8 juillet 2026. Une commission d’enquête ne dépose ni proposition de loi ni amendement. Pour produire un effet, la mesure devrait être reprise dans le projet de loi de finances pour 2027, puis votée. Aucune de ces deux étapes n’est engagée à ce jour.
Quel taux plafond serait retenu ?
Réponse courte : aucun chiffre ne figure dans le rapport.
Le texte évoque des taux différenciés selon la nature du bien et ses composantes, sans en fixer aucun. Les taux de 1,6 % ou les plafonds annuels de 5 000 € qui circulent ne viennent pas du rapport. La seule indication est une remarque du rapporteur sur des rythmes dépassant souvent 2 % par an.
Les biens déjà loués seraient-ils concernés ?
Réponse courte : le rapport ne le précise pas.
C’est l’inconnue majeure. Les réformes précédentes ont retenu des solutions opposées : la réintégration à la revente s’applique au stock existant, quand le statut du bailleur privé ne visait que les acquisitions futures. La question se tranchera dans le texte budgétaire.
Faut-il passer en SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Réponse courte : pas sur la base d’un rapport.
Une société à l’IS conserve l’amortissement, mais vendre votre bien à votre propre structure déclenche des droits de mutation d’environ 7,5 %, des frais notariés et une éventuelle plus-value. Sur un bien à 200 000 €, ce coût d’entrée dépasse largement les 1 291 € d’écart annuel. L’arbitrage se fait sur un horizon long.
Le micro-BIC devient-il plus intéressant ?
Réponse courte : uniquement dans certains cas, et le calcul se fait sur vos chiffres.
Un plafonnement rapproche mécaniquement le régime réel du micro-BIC pour les biens peu chargés. Attention aux seuils : 83 600 € avec 50 % d’abattement pour un meublé de tourisme classé, 15 000 € avec 30 % pour un non classé. Intégrez aussi la cotisation foncière des entreprises, due dans les deux régimes.
Que se passe-t-il si le budget n’est pas adopté ?
Réponse courte : les règles actuelles continuent de s’appliquer.
En l’absence de loi de finances promulguée au 31 décembre, une loi spéciale autorise la perception des impôts existants et le droit en vigueur est reconduit, comme fin 2024. Un blocage parlementaire joue donc en faveur du statu quo.
Ce qu’il faut retenir
Le plafonnement amortissement LMNP tient dans une recommandation sans valeur normative ni taux chiffré, qui commence par écarter la suppression réclamée par le Conseil des prélèvements obligatoires, au motif qu’elle accentuerait la crise du logement.
Sur un bien à 200 000 €, un plafonnement à 2 % du bâti représenterait environ 1 291 € d’impôt supplémentaire par an. Le coup porte sur votre trésorerie et sur la date à laquelle votre résultat redevient imposable, pas sur le montant total amorti.
C’est la troisième tentative en trois ans, et les deux précédentes ont été abandonnées.
Le texte budgétaire sera déposé début octobre 2026, pour un vote fin novembre au plus tôt. D’ici là, une seule action a du sens : connaître votre tableau d’amortissement et votre point de bascule. Passez en revue votre checklist fiscale LMNP, et gardez les décisions structurantes pour le moment où le texte existera.
Philippe CRENN
Expert location courte durée · Investisseur depuis 2018
Ingénieur commercial de formation, j’investis en location meublée courte et longue durée depuis 2018. Sur ce blog, je partage mon expérience terrain réelle, sans promesses exagérées et sans contenu générique. Uniquement ce que j’ai vécu, testé et mesuré.
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Informations à titre informatif et pédagogique, basées sur mon expérience d’investisseur depuis 2018 et sur la lecture des sources primaires citées. Philippe Crenn n’est ni expert-comptable ni avocat fiscaliste.
Réglementation : vérifiez les règles spécifiques à votre commune (enregistrement, 120 jours par an pour une résidence principale, zones tendues). Consultez service-public.fr.
Fiscalité : éléments valables au 16 août 2026. La recommandation n° 8 du rapport n° 3056 du 8 juillet 2026 n’a aucune valeur normative à cette date. Les simulations reposent sur une tranche marginale de 30 %, des prélèvements sociaux de 18,6 % et une hypothèse de plafonnement à 2 % qui ne figure pas dans le rapport. Consultez un expert-comptable spécialisé LMNP avant toute décision.
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